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Pour les personnes qui ne peuvent pas ou ne veulent pas se tourner vers un établissement bancaire pour obtenir un prêt immobilier, il existe d’autres possibilités. Si vous êtes dans ce cas et que la fortune vous sourit, vous pouvez financer votre projet immobilier entièrement sur fonds propres.
Le recours au prêt du vendeur reste une option très intéressante. Ce type de prêt n’implique pas un particulier et un établissement bancaire. Il se déroule entre deux particuliers et entraîne des conséquences juridiques considérables.
Si vous envisagez d’acheter une maison en utilisant un prêt du vendeur, il faut faire attention à tous les paramètres. Car, même si le prêt vendeur constitue une alternative intéressante au prêt immobilier classique.
Il faut s’assurer qu’on peut faire face aux échéances, qu’on peut apporter au vendeur les garanties nécessaires. Il faut discuter des taux d’intérêt, définir la durée de remboursement, connaître la valeur du crédit vendeur et bien lire l’acte notarié.
Le prêt vendeur : définition et fonctionnement
Le crédit vendeur immobilier est un prêt qu’accorde le vendeur d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) à l’acheteur. Lors de la vente, l’ancien propriétaire accepte de ne recevoir qu’une partie du prix.
Le reste du paiement est étalé selon des mensualités définies d’un commun accord. Lorsque la totalité de la somme est payée, le bien devient entièrement la propriété de l’acquéreur.
Le prêt du vendeur ne fait intervenir aucune banque. Le contrat est obligatoirement signé auprès d’un notaire. Le crédit vendeur est parfois utilisé entre entreprises ou entre une société et un particulier.
Le prêt vendeur immobilier fonctionne selon un schéma similaire à celui d’une vente à terme. Le crédit vendeur concerne toujours une fraction du prix. Pour effectuer le premier paiement, l’acheteur peut puiser dans ces épargnes ou contracter un prêt personnel.
Il n’existe pas de minimum à payer. Le premier versement peut couvrir le tiers ou la moitié du prix de vente. Le crédit vendeur peut être conclu à taux zéro. Si le vendeur décide d’appliquer un taux, celui-ci ne doit pas être supérieur au taux pratiqué par les banques.
Avant d’acheter une maison avec un prêt vendeur, il faut se poser les bonnes questions.
Les conseils à suivre avant de conclure un prêt vendeur
- Évaluer votre capacité financière ;
- Connaître la valeur du crédit vendeur ;
- Discuter des taux d’intérêt ;
- Définir la durée de remboursement ;
- Prêter attention à l’acte notarié ;
- Prévoir des garanties.
Bien évaluer votre capacité financière
La première chose qu’un vendeur fera avant de vous accorder un crédit est d’évaluer votre capacité financière. Pour éviter les surprises désagréables, vous devez vous auto-évaluer avant d’entrer en contact avec celui-ci.
L’évaluation de votre capacité financière consiste à calculer vos différents revenus et les charges auxquelles vous devez faire face mensuellement ou sur une base régulière. Lorsque ces charges sont déduites du revenu, vous aurez une idée sur les mensualités que vous pouvez supporter.
Un conseil essentiel est de ne jamais inclure dans vos ressources des gains hypothétiques, et les sommes hasardeuses, si vous êtes sûr que vous allez gagner un million d’euros grâce aux paris sportifs, ne concluez pas que vous pouvez faire des mensualités de 30 000 euros.
Connaître la valeur du crédit vendeur
Le vendeur vous demandera de lui verser une partie du prix de vente du bien immobilier avant de conclure le prêt. Le montant restant devient la valeur du crédit vendeur. Il se situe généralement entre 30 et 50 % du prix total.
Si la maison coûte 150 000 euros, la valeur du crédit vendeur ne peut excéder 75 000 euros. Vous devez verser un premier paiement supérieur ou égal à 75 000 euros. La valeur du crédit vendeur doit faire l’objet d’une discussion entre le vendeur et l’acheteur.
Ils doivent se mettre d’accord sur un montant qui permet à l’acquéreur de le rembourser facilement.
Discuter des taux d’intérêt
En tant qu’acheteur, il est conseillé de discuter de long en large du taux applicable au crédit par le vendeur. Si le taux proposé par le vendeur vous semble trop élevé, dites-le et proposez le taux qui peut vous arranger.
Ne soyez pas un mauvais client, si le taux est trop faible aux yeux du vendeur, il peut exiger un premier versement élevé.
Les échanges doivent aboutir à un taux qui satisfait les attentes du vendeur et n’entraîne pas des mensualités trop élevées pour l’acheteur.
Le plus simple est d’aligner le taux sur celui des banques commerciales. C’est ce que la majorité des vendeurs font.
Bien définir la durée de remboursement
La durée du prêt vendeur est plus faible que celle des prêts bancaires. À compter de la signature du contrat et du premier versement, l’acheteur dispose d’une période de 1 à 5 ans pour rembourser le reste de la somme.
Ce court délai s’explique par le fait que le crédit vendeur est un engagement entre particuliers. Pour comparaison, le remboursement du prêt bancaire immobilier est échelonné sur une période comprise entre 10 et 20 ans.
À cause de cette particularité, le crédit vendeur est intéressant lorsque l’immeuble n’a pas une valeur élevée. Il convient aux personnes ayant des revenus élevés. Ces derniers peuvent faire face à des mensualités élevées lorsque la valeur de la maison est grande.
Bien lire l’acte notarié
Le prêt vendeur immobilier ne peut être conclu sous seing privé. L’acte doit être élaboré par un notaire et signé au cabinet de celui-ci. Généralement, c’est le vendeur qui choisit le notaire chargé d’établir le contrat.
Même si vous faites confiance au vendeur et à son notaire, prenez le temps de bien lire le contrat avant de le signer. Si un point vous paraît obscur, n’hésitez pas à demander des explications. Une bonne option consiste à faire lire le contrat par son notaire ou son avocat avant de le signer.
Prévoir des garanties
Le crédit vendeur présente de nombreux risques pour le cédant. L’acquéreur peut être de mauvaise foi ou être victime d’une situation qui l’empêche de continuer à verser les mensualités comme prévu dans le contrat initial.
La loi donne la possibilité au vendeur d’instaurer un certain nombre de garanties.
Le privilège du prêteur de deniers
Le notaire peut instaurer au profit du cédant une clause de privilège du prêteur de deniers dans le contrat. Cette garantie permet à l’emprunteur d’avoir la priorité sur les autres créanciers et de recouvrir son crédit en premier.
Les autres garanties
À côté de la clause de privilège du prêteur de deniers, le vendeur peut demander d’autres types de garanties.
On peut citer le :
- Privilège du vendeur de fonds de commerce ;
- Nantissement d’une partie des titres rachetés ;
- Hypothèque du bien immobilier vendu : cette garantie permet au vendeur de saisir l’immeuble lorsque l’acheteur devient défaillant ;
- Caution personnelle du repreneur : il s’agit d’une caution solidaire qui est tenue au paiement de la dette au même titre que l’acheteur.
Le vendeur a légalement la possibilité d’inclure dans le contrat une clause qui lui permet de résilier le contrat si l’acheteur n’honore plus les mensualités. Le nombre de mensualités nécessaire à l’activation de cette clause doit être clairement indiqué dans le contrat.
Bon à savoir
Les personnes qui contractent un crédit vendeur se demandent s’ils peuvent souscrire à une assurance de prêt immobilier. Si cette option peut présenter de nombreux avantages pour les deux parties, elle n’est pas envisageable.
Le prêt vendeur n’est pas considéré comme un crédit immobilier même s’il a pratiquement la même fonction que ce dernier. Ce crédit reste un accord entre deux particuliers. En cas de défaut de paiement, d’invalidité, de décès ou de perte d’emploi de l’acquéreur, le vendeur ne peut compter que sur les garanties qu’il a exigées lors de la signature de la convention.